Mức tăng trung bình của giá nhà hàng tháng và hàng năm tại California vọt lên khá nhanh trong tháng Tám vừa qua. Lần đầu tiên kể từ tháng Ba, doanh số nhà bán ở tiểu bang cũng tăng trong tháng này. Theo Hiệp hội Bất động sản California (California Asssociation of Realtors – C.A.R ), nguyên nhân chính của việc tăng giá là do lãi xuất tạm giảm, tạo ra một môi trường mượn tiền thuận lợi hơn cho người mua.
Tình hình hiện nay
Cũng trong tháng Tám, số nhà bán đã làm xong thủ tục ký quỹ tại California đạt tỷ lệ hàng năm là 313,540, tăng 6,1% so với 295.460 trong tháng 7 và giảm 24,4% so với 414.860 của một năm trước đó.
Giá nhà California ổn định trong tháng Tám, với giá trung bình trên toàn tiểu bang tăng chỉ ở tốc độ dưới 2%. Giá trung bình trên toàn tiểu bang tăng 0,7% trong tháng 8 lên đến 839.460 đôla, từ 833.910 đôla trong tháng 7 và 1,4% từ 827.940 đôla tháng 8 năm ngoái.
Đây là mức giá nhà tăng thấp nhất trong hơn hai năm qua, một phần là nhờ số nhà bán với giá cao hơn 1 triệu đô nhiều hơn khoảng gần 7% so với tháng trước.
“Thật đáng khích lệ khi tốc độ bán hàng năm trong tháng Tám đã tăng trở lại trên mức 300.000 căn nhà đổi chủ,” phó giám đốc kiêm kinh tế trưởng của C.A.R nói:
“Dù không mong đợi sự phục hồi nhanh chóng, vì Fed dự kiến sẽ tiếp tục tăng cao lãi suất để kiểm soát lạm phát, số nhà bán hàng tháng gia tăng cho thấy giá thị trường có thể đã tính sẵn hậu quả của các lần tăng lãi suất. Tuy nhiên, người mua sẽ tiếp tục phải vật lộn với tiền trả nhà hàng tháng tăng cao, điều này sẽ khiến số nhà bán từ đây đến cuối năm xuống dưới mức 350.000 căn.”
Trước tình hình hiện tại, C.A.R. đã điều chỉnh dự báo thị trường cho năm 2022, với số nhà bán là 380.630, giảm 14,4% so với 444.520 của năm 2021. Tiên đoán mới nhất này giảm so với con số 416.810 được đưa ra vào tháng 10 năm 2021.
Tuy nhiên, mặc cho tốc độ tăng trưởng chậm hơn trong 6 tháng cuối của năm, giá nhà trung bình ở California dự kiến sẽ tăng 9,7% lên 863.390 đôla vào năm 2022, một gia tăng đáng so với giá trung bình 786.750 đôla năm 2021. Dự đoán này cao hơn ước tính $ 834.440 trước đó vào tháng Mười. Theo C.A.R., lãi suất thế chấp cố định trung bình trong 30 năm sẽ tăng lên từ 6,25% đến 6,5% vào cuối năm 2022.
Dữ liệu hàng tuần mới nhất do C.A.R. công bố cho thấy 18,7% giới chuyên gia địa ốc cho rằng doanh số nhà bán vẫn sẽ tăng, và 3,2% trong số họ nghĩ rằng giá nhà sẽ tăng trong những tuần tới. Theo khảo sát hàng tuần của Freddie Mac, tính đến ngày 15 tháng 9, lãi xuất cố định 30 năm đạt trung bình 6,02% cao hơn 3.16% so với mức một năm trước tại cùng thời điểm (khoảng 2,86%) – nghĩa là cao hơn gấp đôi. Mức lời tăng cao nhanh chóng sẽ tiếp tục đè nặng lên tâm tư người mua nhà trong những tháng tới, bằng chứng là gần đây nhất số đơn xin vay tiền mua nhà đã giảm.
Trong khi giá nhà đạt mức cao kỷ lục trong quý 2, năm 2022, lãi xuất đã tăng gấp đôi. Mức lời cao đã ảnh hưởng đến khả năng mua nhà tại California, đẩy nó xuống thấp nhất trong vòng 15 năm qua. Điều này khiến chỉ 16% gia đình ở California có thể mua được căn nhà có giá trung bình $883.370, giảm so với 24% của quý trước và 23% cùng quý năm ngoái. Muốn mua được nhà trong thời gian này, một gia đình phải có thu nhập hàng năm tối thiểu là 199.200 đôla, mới có đủ điều kiện để vay tiền với lãi xuất cố định trong 30 năm ở mức 5,39%.
Liệu thị trường Địa ốc California có sụp đổ?
Năm ngoái, giá nhà ở California tăng vọt, phá vỡ mọi kỷ lục, và là thời huy hoàng của người bán. Theo Zillow, thị trường địa ốc của California lúc ấy sáng giá trị nhất trên toàn nước Mỹ, với tổng giá trị 9,24 nghìn tỷ đôla tháng 12 năm 2021, chiếm hơn 21,3% – tổng giá trị toàn quốc. Tuy nhiên, mức tăng trưởng 1,38 nghìn tỷ đôla của California năm 2021 chỉ đại diện cho “20,1%” của mức tăng trưởng chung của quốc, hơi “kém” so với kỳ vọng.
Vào tháng Giêng năm nay, California nằm trong danh sách của 5 tiểu bang có 20 thị trường nóng nhất. Bước qua tháng Ba, con số đó giảm xuống chỉ còn hai khu vực; đến tháng Tư, California hoàn toàn lọt khỏi danh sách này. Trong khi giá nhà cao cắt cổ là điều dân California đã phải đối phó với trong nhiều năm, thì giờ đây ít nhất một số người mua nhà dường như đã chạm phải ngưỡng không vượt qua được. Giữa thực tế khắc nghiệt là lãi suất tăng (đã cao hơn 5%) và lạm phát sói mòn sức mua (purchasing power), nhiều người đang mơ đến một thiên đường mới: nơi mà họ không phải quá chật vật với cuộc sống.
Bảng xếp hạng 20 Thị trường Nóng nhất của Realtor.com cho thấy California đã bị loại khỏi danh sách nói trên. Nhiều người mua đang tìm cách chuyển đến các thành phố ít đắt đỏ hơn, nơi giá nhà vừa phải hơn. Bảng xếp hạng 20 Thị trường kết hợp nhu cầu mua nhà và tốc độ bán nhà. Đây là lần đầu tiên tiểu bang California biến mất khỏi danh sách này, kể từ khi danh sách này ra đời vào năm 2016.
Theo hầu hết các chuyên gia, nhu cầu mua nhà sẽ tiếp tục tốt, và giá nhà tăng vẫn sẽ tăng bất kể một thời gian bị hạ nhiệt đáng kể vào mùa Xuân năm 2022. Tuy nhiên, California không còn là địa điểm người ta đua nhau đến định cư vì người mua đã phải chịu đựng giá nhà ở mức cao cắt cổ trong nhiều năm, và ít nhất một số trong họ giờ không còn hy vọng là sẽ có khả năng mua nhà ở đây. Số nhà bán ít ỏi và lãi xuất tăng nhanh là nguyên nhân đã giảm số nhà bán đáng kể trong tháng Sáu.
Mỗi tháng C.A.R. có cuộc khảo sát 1.000 người tiêu dùng ở California về cảm nhận của họ về các khía cạnh khác nhau của thị trường nhà đất hoặc nền kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đến nhà cửa để tính Chỉ số Tâm lý Thị trường Nhà ở California. Vào tháng 6 năm 2022, chỉ số này là 56 (giảm 4% so với tháng trước). Điều này cho thấy người tiêu dùng đã thừa nhận những thách thức của thị trường hiện nay và ngày càng cảm thấy bi quan về cơ hội mua nhà của họ.
Số người tiêu dùng nghĩ rằng đây là “Thời điểm tốt để mua” giảm xuống 14% trong tháng Sáu. Có một số bằng chứng cho thấy danh sách nhà bán đang ngắn dần đi, nhưng thị trường địa ốc California phải đối mặt với nhiều biến động trong những tháng tới.
Có một dấu hiệu đáng khích lệ là số lượng nhà bán được đưa thêm vào MLS mỗi ngày cuối cùng đã bắt đầu vượt quá doanh số nhà đã bán đang chờ đóng escrow, và C.A.R. vẫn dự báo doanh số bán nhà sẽ tăng trưởng 10% trong năm nay. Dự báo số nhà bán ở California năm 2022 đã được sửa thành 380.630 và giá nhà trung bình trên toàn tiểu bang là $ 863.390.
Đây có phải là thời điểm tốt để mua nhà ở California?
Theo Chỉ số Tâm lý Thị trường Nhà dùng hàng tháng của C.A.R., người tiêu dùng lạc quan trở lại vào đầu tháng 8, khi lãi xuất giảm. Tỷ lệ những người được hỏi cho rằng đây là thời điểm tốt để mua nhà mỗi tháng mỗi tăng trong ba tháng liên tiếp lên 19%, đưa chỉ số này lên 59, nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với con số 72 vào tháng 8 năm 2021.
Trong khi đó, số người tin rằng đây là thời điểm tốt để bán nhà giảm xuống còn 56%, từ 72% vào tháng 8 năm 2021. Lãi suất đã tăng kể từ giữa tháng 8 và Chỉ số Tâm lý Thị trường Nhà dự kiến sẽ chuyển sang tiêu cực vào tháng tới. 64% người tiêu dùng ở California dự đoán điều kiện kinh tế chung của tiểu bang sẽ xấu đi trong năm tới, trong khi ba phần tư (75%) dự kiến lãi suất sẽ tăng.
Hay là thời điểm tốt để bán nhà?
Theo khảo sát nói trên, gần 2/3 (56%) dân California tin rằng đây là thời điểm tốt để bán nhà, giảm 4% so với thăm dò vào tháng 7 năm 2022. 36% người tham gia cuộc khảo sát vẫn cho rằng giá nhà sẽ tiếp tục tăng trong 12 tháng tới, tăng 1% so với tháng trước.
Hơn 1/3 người được hỏi lạc quan về sự phục hồi của nền kinh tế. Khoảng 36% (tăng 12% so với tháng trước) tin rằng tình hình kinh tế sẽ được cải thiện trong 12 tháng tới trong khi 64% vẫn có cái nhìn ảm đạm về viễn ảnh kinh tế.
Tình hình thật khó để tiên đoán chính xác!
Để tìm câu trả lời, chúng ta hãy cùng xem xét xu hướng giá nhà được Zillow ghi lại trong vài năm qua. Theo Chỉ số Giá nhà Zillow (ZHVI), kể từ tháng 8, 2012, giá nhà ở California đã tăng gần 157,8%. ZHVI được tính bằng cách lấy tất cả các giá nhà cho một khu vực và tháng nhất định (Còn được gọi là Zestimate), tìm số trung bình của giá nhà và điều chỉnh để tính đến yếu tố mùa trong năm.
Theo ZHVI, giá một căn nhà tiêu biểu ở California hiện giờ là $799.311. Điều đó có nghĩa là khoảng 50% số nhà có giá trị cao hơn $ 799.311 và 50% còn lại có giá trị thấp hơn.
Độc giả của TYTNT cho rằng đây là lúc nên mua hay nên bán nhà ở California? Hãy đóng góp ý kiến trong comment ở dưới bài.
