KEVIN DUNG HUYNH
Có người nói: “mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời”. Lịch sử cho thấy, cả vàng lẫn thổ đều lên giá đều đều theo thời gian.
Nhưng theo tôi thấy, nếu giữ tiền mặt, thì tiền mặt luôn mất giá do lạm phát trung bình là 4% một năm, lại mất giá do chính sách in thêm đôla của Mỹ để bù vào sự thiếu hụt trong ngân sách. Giá vàng có lên, nhưng không nhiều lắm, chỉ đủ để chống chọi với lạm phát. Còn giá nhà cửa của những vùng dân cư sầm uất ở Mỹ, căn cứ theo thống kê, trung bình tăng khoảng 7% – 8% mỗi năm. Với chỉ số tăng như vậy, thì cứ mỗi 10 năm, giá nhà cửa ở những khu vực này lại tăng gấp đôi.
Cứ thử nghĩ, trái đất của mình thì cứ như thế đó, trong khi dân số trên trái đất thì cứ tiếp tục tăng trưởng theo thời gian. Những vùng đất, thành phố, nơi tọa lạc các trung tâm hành chánh, tài chánh, khu kỹ nghệ, khu chợ búa, khu có trường học tốt, khu vui chơi, khu nghỉ dưỡng thường thu hút người ta đến nhiều hơn so với những nơi khác. Kinh tế của xã hội tư bản luôn bị chi phối bởi luật “cung và cầu”. Khi số cung có giới hạn mà số cầu cứ tiếp tục tăng lên, thì không cần phải nói nhiều, giá cả tất nhiên phải tăng.
Giá nhà cửa ở Mỹ cũng không ngoại lệ. Ở Mỹ có 50 tiểu bang, trong đó tiểu bang California (Cali) là đông dân nhất với hơn 38.9 triệu dân (thống kê năm 2023). Cali, có thể nói, là tiểu bang phồn thịnh nhất nước Mỹ, với một khí hậu thật ôn hòa – nóng thì không nóng lắm, lạnh thì không lạnh đến tuyết rơi; với một địa lý thật đa dạng gồm rừng, núi, bờ biển, có đất cho nông nghiệp, và có cả sa mạc; có một nền kinh tế thật phong phú, từ kỹ nghệ, nông nghiệp – ngư nghiệp, tới thương mại, và thêm một kỹ nghệ du lịch đáng kể. Cộng thêm vào một hệ thống các trường đại học danh tiếng, mà nổi tiếng nhất có thể kể là Stanford, USC, UC Berkeley, và UCLA. Thật là một nơi lý tưởng để sống, học tập, và làm việc. Ở Cali cũng có 3 miền: Bắc – Trung – và Nam, với 3 thành phố đại diện nổi tiếng là San Francisco – Los Angeles – và San Diego. Cả 3 thành phố đều mang nặng những bản sắc tiêu biểu như vừa nêu trên của tiểu bang California.
Với một vùng đất lý tưởng như vậy, Cali không những thu hút người dân nước Mỹ đến sinh sống, mà còn là một nơi để các đại gia trên thế giới bỏ tiền ra đầu tư, gửi con em đến học tập, và để họ đến dưỡng già khi hưu trí. Mấy năm gần đây, khi hành nghề địa ốc, tôi nhận thấy có rất nhiều đại gia từ Trung Quốc và Việt Nam gửi tiền qua cho thân nhân để mua nhà cho con em họ ở và cho thuê khắp các thành phố lớn ở California, nhiều nhất là ở quận Cam (Orange County).
Có khách hàng hỏi tôi: Thấy giá nhà ở các tiểu bang khác, như Texas chẳng hạn, thấp quá mình có nên đầu tư ở đó không?
Khi đầu tư địa ốc, mình sẽ để ý hai mục tiêu: một là “cash flow” có nghĩa là tiền lời/lỗ mỗi tháng, hai là “long term gain” có nghĩa là giá nhà tăng mỗi năm. Ở các tiểu bang khác giá nhà thấp, cho nên bạn có thể mua một căn nhà giá vài trăm ngàn mà có thể không cần mượn ngân hàng; trong khi đó thì giá thuê khá cao, vì vậy bạn có thể kiếm được khoảng 4-5% mỗi tháng từ số tiền đầu tư của bạn. Tuy nhiên, có nhiều may rủi trong sự đầu tư này. Thí dụ nếu như nhà bị trống vài tháng trong năm thì số 4 -5 % kia sẽ biến mất; vì nhà cũ chuyên cho thuê nên hay phải sửa chữa – cơ hội chi phí gia tăng; các tiểu bang có kinh tế yếu kém, thường bảo vệ người cho thuê nhiều hơn nên rất bất lợi cho chủ nhà nếu như có sự tranh chấp xảy ra – chi phí pháp lý. Và quan trọng hơn nữa là giá tăng hàng năm rất thấp chỉ độ 2-3% mỗi năm thôi. Nói chung, theo tôi nghĩ, nếu bạn đang sống ở Cali thì nên theo lời khuyên của tiền nhân, “người đâu của đấy” thì giữ vững cơ hội “ăn chắc mặc bền.
Tôi có người em sống ở Cali. Hai vợ chồng này theo lời cố vấn của chúng tôi đầu tư nhà đất ở thành phố Phoenix và Tucson thì thấy trị giá nhà tăng trung bình khoảng 3-4%. Sau đó thì họ mở rộng đầu tư qua San Diego và Escondido, California thì thấy giá tăng nhiều hơn, quả thật có khi hơn 8% mỗi năm.
Lại có người hỏi là giữa nhà, apartment (chung cư), và condominium thì đầu tư cái nào tốt hơn?
Ai có từng làm chủ nhà ở Cali thì mỗi năm sẽ nhận được một tờ đóng thuế đất (property tax statement). Nếu bạn đọc kỹ trong tờ thuế đất này, bạn sẽ thấy họ nói giá trị nhà của bạn bao gồm hai phần là phần đất (land) và phần xây dựng (improvement) và cuối cùng là giá trị tổng cộng của cả đất và xây dựng.
Nói thí dụ, căn nhà của bạn rộng 2000 square feet và mua với giá $900,000 thì thường phần đất chiếm hết $600,000 còn phần xây dựng chỉ chiếm có $300,000. Điều này nói lên rằng đất có giá hơn xây dựng. Theo thống kê thì giá xây dựng hiện giờ cho mỗi một square foot là $200. Vì nhà bạn đã cũ rồi, nên giá xây chỉ tính có $150 nhân cho 2000 square feet thì ra là $300,000.
Nếu bạn giữ cái nhà này được một thời gian vài năm, hay giữ được 10 năm và bán cho người khác. Nếu như không có biến cố lớn xảy ra ở Cali, thì theo thống kê, bạn có thể bán cái nhà này được khoảng $1,800,000. Vào lúc đó, người mua sẽ nhận được tờ thuế đất mới trong đó sẽ ghi là: đất (land) trị giá $1,400,00; xây dựng (improvement) trị giá $400,000.
Tại sao phần xây dựng không tăng bao nhiêu? Vì phần xây dựng bao gồm vật liệu và nhân công chỉ tăng theo lạm phát trong khi phần đất đai là tăng theo yếu tố càng ngày càng khan hiếm.
Để trả lời câu hỏi ở trên thì khi đầu tư địa ốc, bạn nên chú trọng đến những loại có đất nhiều. Theo thứ tự ưu tiên thì nhà biệt lập – Detached house là tăng cao nhất. Thứ nhì là Apartment trong đó nhiều đơn vị nhà có chung một miếng đất; tuy nhiên đầu tư Apartment có nhiều Cash Flow so với nhà biệt lập. Và cuối cùng là Condo với hàng chục thậm chí hàng trăm đơn vị chia nhau một mảnh đất nhỏ xíu nằm bên dưới, chưa kể đến chi tiêu HOA (homeowner association fee) rất cao mà người chủ nhà phải trả khi làm chủ một đơn vị Condo.
Vì tình hình nhà cửa thiếu hụt ở những thành phố lớn ở Cali, chính phủ tiểu bang hiện cho phép những nhà biệt lập có đất rộng xây dựng thêm một căn nhà biệt lập khác trong khu đất của họ gọi là ADU (additional dwelling unit). Điều này làm cho một số gia chủ có đất rộng như trúng số độc đắc, vì họ có thể xin phép xây thêm một hai đơn vị rồi bán lại cả khu kiếm được bạc triệu hay giữ lại cho thuê cũng có số tiền khấm khá dưỡng già.
Nói tóm lại nếu bạn có chút tiền để dành muốn đầu tư kiếm lợi thì theo kinh nghiệm của chúng tôi thì nên dành phần lớn cho đầu tư vào địa ốc; một phương tiện đầu tư chậm nhưng rất chắc chắn (slowly but surely). Khi đầu tư địa ốc thì nên nhắm vào các thành phố có nhiều việc làm với lương cao như ở Cali có Silicon Valley, Los Angeles, Orange County, và San Diego. Và cuối cùng thì nên ưu tiên cho nhà biệt lập có đất càng rộng càng tốt.
Trong mấy chục năm qua, chúng tôi đã cố vấn khách hàng trong việc đầu tư địa ốc: “Slowly but surely” này và đã giúp được rất nhiều thân chủ làm chủ hàng chục căn nhà. Hiện nay, đại đa số họ, mỗi tháng nhận được tiền thuê nhà, sau khi các chi phí là vài chục ngàn. Những người này đang nghỉ hưu rất sớm và chỉ đi du lịch.
Happy Investing!
