Trong nỗ lực hạn chế lạm phát, sau nhiều đợt tăng lãi suất liên tục của Quỹ dự trữ Liên bang (Federal Reserve), phân lời vay mượn tiền mua nhà tăng nhanh, có lúc đã lên đến 7% so với trung bình khoảng 3.5% vào một năm về trước.
Hệ quả là tiền trả góp mua nhà hàng tháng tăng gần gấp đôi làm cho sức mua giảm mạnh. Giá nhà cửa ở Mỹ đang trên đường xuống đến mức thấp nhất so với đợt xuống đến đáy trong chu kỳ trước xảy ra vào tháng 6 năm 2012.
Trong cuộc thăm dò ý kiến của người tiêu thụ gần đây, Hiệp hội những công ty xây nhà ở Mỹ tiết lộ rằng niềm tin của họ trong việc xây dựng thêm nhà cửa liên lục giảm trong 11 tháng vừa qua. Tin tức nầy tiết lộ là thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn “thị trường của người mua (Buyer Market)”.
Quả thật vậy, do ảnh hưởng nặng nề của phân lời, thị trường địa ốc đang trải qua một đợt suy thoái nghiêm trọng trong những tháng gần đây. Một câu hỏi được đặt ra vào lúc này là liệu giá nhà sẽ giảm đến mức thấp nhất là bao nhiêu phần trăm so với giá cao nhất vào tháng 7 năm 2021, và khi nào thì nó chạm đến mức thấp nhất đó?
Ông Ian Shepherdson, trưởng ban kinh tế của Pantheon Macroeconomic, công ty nghiên cứu và phân tích dữ liệu kinh tế, đã đưa ra tuyên đoán vào tháng 10 năm 2022 là giá nhà có thể xuống đến 20% vào năm 2023.
Tương tự như vậy, các nhà nghiên cứu tại Dallas Fed, một bộ phận của Quỹ dự trữ liên bang, cũng cho biết trong một báo cáo gần đây rằng lãi suất đã làm tăng sự điều chỉnh giá cả trong thị trường địa ốc (Market Correction), và họ cũng cho rằng giá nhà có thể giảm đến 20%.
HIện nay niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường địa ốc đã giảm xuống mức thấp nhất trong lịch sử khi mà phân lời mua nhà đang lên cao đè bẹp nhu cầu.
Theo Doug Duncan, trưởng ban kinh tế của Fanie Mae thì người tiêu dùng ngày càng bi quan về tình trạng mua nhà và bán nhà hiện nay. Theo khảo sát của Fannie Mae, thì chỉ có 16% người tiêu dùng cho biết họ cảm thấy đây là thời điểm tốt để mua nhà vào tháng 10 năm 2022 này. Con số này là mức thấp kỷ lục nhất từ khi cuộc khảo sát được thực hiện lần đầu tiên vào năm 2011. Trong khi đó thì tỉ lệ những người được hỏi cho biết đây là thời điểm tồi tệ nhất để bán nhà đạt đến 42%.
Chủ tịch Fed Jerome Powell đã thừa nhận vào đầu tháng này rằng thị trường nhà đất ở đã “suy yếu đáng kể”, mặc dù ông và các nhà hoạch định chính sách khác đã lập luận rằng thị trường đã quá nóng và cần phải điều chỉnh để trở lại trạng thái cân bằng giữa cung và cầu.
Các chuyên gia khác cho rằng việc tăng lãi suất của Fed đã gây ra một cuộc suy thoái nhà đất ở Hoa Kỳ một cách hiệu quả – mặc dù các hoạt động cho vay được cải thiện dự kiến sẽ ngăn chặn sự sụp đổ tương đương với những gì đã xảy ra khi phân lời dưới chuẩn bùng nổ như đã từng xảy ra trong cuộc Đại suy thoái (The Great Drepression 1929).
Tháng trước, công ty bất động sản Redfin cũng đã cảnh báo thị trường nhà ở “sẽ trở nên tồi tệ hơn,” với việc tăng lãi suất thế chấp có thể sẽ tiếp tục cho đến giữa năm 2023.
Với những dữ kiện mà chúng tôi vừa thu thập ở trên từ các tổ chức có liên hệ với địa ốc và tín dụng, bạn nghĩ như thế nào?
Theo thiển ý của chúng tôi, một số chuyên gia trong lãnh vực địa ốc, thì trong lịch sử giá nhà ở Mỹ trong khoảng gần 100 năm qua, ở những thành phố có điều kiện sống tốt như có công ăn việc làm, khí hậu tốt, giao thông thuận lợi, trường học tốt, có khu du lịch- giải trí tốt thì cứ mỗi 10 năm hầu như giá nhà cửa đều tăng gấp đôi.
Trong những chu kỳ 10 năm như vậy, đều xảy ra một giai đoạn giá nhà tự điều chỉnh, mà các kinh tế gia gọi là Market Correction. Nhưng một điểm đáng chú ý là trong mỗi lần như vậy, giá nhà cửa không bao giờ xuống hơn 20%. Có lẽ vì lý do thống kê như vậy mà ngân hàng lúc nào cũng yêu cầu bạn bỏ xuống 20% (down payment) và chỉ cho bạn mượn đến 80% giá mua với mục đích bảo vệ số tiền cho mượn của họ.
Nếu như vậy, thì những tiên đoán của giới chuyên nghiệp ở trên là rất bảo thủ và chẳng qua là dựa trên những tiền lệ về giá cả nhà cửa trong các thập niên vừa qua.
Kết luận
Khác với tiên đoán trong khoa học tự nhiên thường có tính chính xác cao. Tiên đoán kinh tế còn tùy thuộc vào những yếu tố khác chưa xảy ra như hiện nay là khi nào Fed ngừng lên phân lời, kinh tế toàn cầu ổn định chưa trong đại dịch Covid-19, và kết quả của chiến tranh Nga-Ukraina sẽ có kết cục như thế nào.
Nhưng những tiên đoán trên, theo chúng tôi nghĩ, ít nhất cũng giúp cho bạn một sự tự tin là khó mà giá nhà cửa rớt khỏi mức 20%, vì vậy nó giúp cho bạn có thể quyết định khi nào là lúc để bạn bỏ vốn vào đầu tư địa ốc trở lại.
KEVIN DUNG HUYNH
HNA Realty
