HÀ GIANG
Một trong những mối nhức đầu của các quý vị cao niên khi con cái đã ra khỏi nhà, đặc biệt là của những người đang sống một thân một mình, là phải đối diện với quyết định có nên “thu nhỏ lại” (downsizing) cuộc sống hay không.
Thu nhỏ cuộc sống liên quan đến nhiều khía cạnh. Nhưng quan trọng nhất là quyết định về nơi ăn chốn ở. Chẳng hạn như bán nhà, để về ở chung với con cái. Hay dọn ra khỏi căn nhà mình đang ở, để mua hay thuê một căn nhà nhỏ hơn, với kỳ vọng là chi phí phải trả cho nhà ở sẽ ít tốn kém hơn.
Đây là một quyết định nếu không nghiên cứu kỹ, có khi tạo ra những hậu quả khó lường.
Có người sau khi đã bán nhà, rồi ở chung với con hay người thân, mới thấy cuộc sống mới bị bó buộc, mất hẳn “quyền tự trị”, tiếc không gian riêng ngày xưa của mình, nơi họ có thể trang hoàng tùy ý, tụ họp với bạn bè hay tiếp đón những thân hữu ở xa, khi có hứng.
Người khác, sau khi bán nhà xong, mua hay thuê một căn nhà nhỏ hơn để ở, mới thấy là chi phí trong nơi ở mới không giảm đi được bao nhiêu, mà nỗi nhớ tiếc những ngày còn ở dưới mái nhà êm ấm mà họ đã dành phần lớn cuộc đời của mình để vun xới thì ngày càng lớn.
Với họ, lý tưởng nhất là làm sao vẫn có thể ở yên trong ngôi nhà thân yêu của mình, mà không phải lo lắng nhiều về tài chánh. Nhưng điều này khá khó với những ai đã về hưu, không còn lợi tức, trong khi phần lớn tài sản thì nằm kẹt cứng trong ngôi nhà của mình.
Để tạo điều kiện cho giới cao niên vừa có thể tiếp tục ở trong “túp lều lý tưởng” của mình, vừa có tiền tiêu, vào cuối thập niên 1980, Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị (Department of Housing and Urban Development – HUD) của chính phủ Hoa Kỳ, chấp thuận cho chương trình mượn nợ có tên “Reverse Mortgage”, tạm dịch là “thế chấp ngược,” được ra đời.
Bài viết này sẽ giúp quý vị tìm hiểu xem nợ reverse mortgage là gì, vận hành như thế nào, phân tích ưu và nhược điểm của nó, cũng như giải thích rõ những điều thường bị hiểu sai về reverse mortgage từ trước đến nay.
Mục đích và lịch sử của reverse mortgage
Reverse mortgage không phải tự nhiên mà có. Theo aag.com, đây là kết quả của nỗ lực vận động hành lang kéo dài hơn hai thập niên, trong đó rất nhiều người cao tuổi đã miệt mài tham gia.
Hợp đồng reverse mortgage đầu tiên ra đời năm 1961. Khoản nợ này được ông Nelson Haynes thuộc Deering Savings & Loan ở thành phố Portland, tiểu bang Maine, ký chấp thuận cho bà Nellie Young, cũng là dân cư Portland, vay mượn.
Ông Haynes đích thân thiết kế ra khoản vay rất độc đáo này, với mục đích giúp bà Young, góa bụa của một huấn luyện viên bóng đá, cũng là bạn của ông từ thời trung học, được ở lại căn nhà của hai vợ chồng bà sau khi người chồng qua đời.
Với những đặc tính có một không hai vào thời điểm đó, khoản nợ này đương nhiên tạo nhiều chú ý.
Tám năm sau, tại phiên điều trần quốc hội năm 1969, khái niệm reverse morgage đã gây tò mò cho Ủy ban Thượng viện về Người cao niên (Senate Committee on Aging) và được chủ tịch của ủy ban này bày tỏ sự quan tâm đặc biệt. Nhiều người cho rằng đây là thời điểm ra đời (dù chưa chính thức) của reverse mortgage.
Thế nhưng phải sau 14 năm nữa, trong phiên điều trần quốc hội đầu tiên về reverse mortgage vào năm 1983, Thượng viện mới phê chuẩn đề xuất của Thượng nghị sĩ John Heinz là reverse mortgage sẽ được Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (Federal Housing Administration – FHA) đảm bảo, một bước tiến cụ thể nhất của quá trình hình thành reverse mortgage.
Cuối cùng, vào năm 1988, HUD được ban quyền bảo hiểm các khoản reverse mortgage thông qua FHA, khi Tổng thống Ronald Reagan ký phê chuẩn dự luật reverse mortgage, và chương trình reverse mortgage từ đó bắt đầu.
Reverse mortgage chưa phổ biến lắm trong cộng đồng người Mỹ gốc Việt, nhưng trong những năm gần đây, ngày càng nhiều người Mỹ đã chọn phương cách vay tiền này để có thể rút dần tiền vốn họ đã tích lũy nhiều năm trong căn nhà mình làm chủ để tiêu xài, mà không cần phải bán căn nhà đó đi.
Ngược với mortgage bình thường, trong đó người vay phải trả tiền hàng tháng cho chủ nợ, với reverse mortgage, mỗi tháng người đi vay có thể rút tiền từ nhà băng theo một công thức hai bên đã thỏa thuận. Họ có thể tiếp tục làm như vậy cho đến khi đã rút hết số tiền tối đa có thể mượn được theo hợp đồng nói trên. Số tiền nợ này chỉ phải trả lại khi chủ căn nhà qua đời, bán nhà, hoặc không cư ngụ ở đó nữa.
Cách vận hành của reverse mortgage
Quá trình mượn nợ theo reverse mortgage xoay quanh một số bước chính:
1. Đủ điều kiện: Để đủ điều kiện vay nợ reverse mortgage, chủ nhà phải ít nhất 62 tuổi và có số vốn sở hữu đáng kể tại căn nhà họ đang cư ngụ.
2. Nộp đơn vay tiền: Chủ nhà phải nộp đơn vay reverse mortgage với một nhà băng đã được FHA phê duyệt hoặc người cho vay tư nhân. Người cho vay sẽ đánh giá tình hình tài chính của chủ nhà để xác định xem họ có đủ điều kiện không.
3. Tư vấn: Theo yêu cầu của FHA, chủ nhà phải tham gia một buổi tư vấn về reverse mortgage với nhân viên tư vấn đã được HUD phê duyệt. Buổi tư vấn này giúp chủ nhà thấu hiểu những điều khoản về reverse mortgage để có lựa chọn thích hợp cho hoàn cảnh của mình.
4. Xét đơn: Sau buổi tư vấn, nếu chủ nhà và người cho vay cùng đồng ý xúc tiến, đơn vay nợ sẽ được nộp để phê duyệt. Phía nhà băng sẽ đánh giá tình trạng tài chính của người nộp đơn để đảm bảo là chủ nhà có khả năng tiếp tục trả thuế nhà và mua bảo hiểm cho căn nhà.
5. Giải ngân: Sau khi đơn được chấp thuận, người đi vay có thể chọn nhận tiền theo nhiều cách khác nhau, như nhận số tiền lớn một lần, nhận một số tiền cố định hàng tháng, hay được ấn định một quỹ tín dụng (Home Equity Loan) để có thể rút tiền khi nào cần, hoặc kết hợp tất cả các cách rút tiền này.
6. Trả nợ: Việc trả món nợ reverse mortgage thường được hoãn lại cho đến khi chủ nhà qua đời, dọn ra khỏi nhà, hay bán đi căn nhà dùng để mượn nợ. Khi một trong những biến cố này xảy ra, tổng số nợ, kể cả vốn lẫn lời sẽ phải trả cho nhà băng.
Trách nhiệm của người đi vay
Trong hợp đồng vay nợ reverse mortgage, người vay có trách nhiệm phải làm những việc sau đây để được tiếp tục rút tiền:
1. Bảo trì căn nhà: Người vay có trách nhiệm bảo trì đúng mức căn nhà trong suốt thời gian mượn nợ. Điều này gồm việc sửa chữa nhà khi bị hư hại để đảm bảo rằng ngôi nhà có thể ở được và giữ được nguyên giá trị.
2. Đóng thuế nhà: Người vay phải tiếp tục nộp thuế nhà (property tax) để tránh việc nhà có thể bị chủ nợ tịch thu (để bán đi lấy tiền trả thuế).
3. Mua bảo hiểm nhà: Người vay phải tiếp tục mua bảo hiểm đúng mức cho căn nhà trong thời gian mượn nợ. Bảo hiểm này giúp bảo vệ hai bên khỏi những tổn thất do các sự kiện như hỏa hoạn, trộm cắp hoặc thiên tai gây ra.
4. Cư ngụ trong căn nhà: Reverse mortgage thường được chấp thuận dựa trên việc căn nhà tiếp tục là nơi cư ngụ chính của người chủ, vì mục đích chính của reverse mortgage là tạo điều kiện cho người đã về hưu tiếp tục sống trong ngôi nhà của mình. Nếu người đi vay dọn khỏi căn nhà này (thường trong một năm hay lâu hơn) thì họ phải trả nợ cho nhà băng.
Trách nhiệm của người cho vay
Người cho vay cũng có những trách nhiệm cụ thể để đảm bảo quá trình cho vay được xúc tiến một cách công bằng và minh bạch theo luật định. Những trách nhiệm này thường bao gồm:
1. Điều khoản rõ ràng và chính xác: Người cho vay có trách nhiệm cung cấp cho người mượn nợ những chi tiết rõ ràng và chính xác về các điều khoản, chi phí và rủi ro liên quan đến reverse mortgage. Những điều này bao gồm lãi suất, lệ phí, các phương án trả nợ và hậu quả có thể xảy ra nếu người mượn nợ không làm tròn trách nhiệm của mình.
2. Đánh giá tài chính: Người cho vay phải đánh giá tình hình tài chính của người đi vay để xác định khả năng thi hành thỏa đáng những trách nhiệm như đóng thuế nhà, mua bảo hiểm và bảo trì căn nhà, trước khi đồng ý cho họ mượn tiền. Việc đánh giá này giúp đảm bảo rằng người đi vay có đủ khả năng bảo trì căn nhà và tuân theo các điều khoản của hợp đồng.
3. Cung cấp dịch vụ tư vấn: Người cho vay phải tạo cơ hội cho người đi vay có được buổi tư vấn từ nhân viên tư vấn đã được HUD phê duyệt trước khi cho họ mượn tiền để họ hiểu rõ những điều khoản, ưu điểm cũng như bất lợi của reverse mortgage.
4. Tuân theo quy luật: Người cho vay phải tuân theo tất cả các luật và quy định liên quan đến reverse mortgage, gồm quy định của các cơ quan như FHA, bao gồm những việc hành chánh liên quan đến món nợ.
5. Giúp trả nợ: Trong trường hợp người đi vay gặp khó khăn trong việc thi hành trách nhiệm của mình, người cho vay có thể được yêu cầu giúp họ trả nợ hay đưa ra những phương án trả nợ khác. Điều này có thể bao gồm việc sửa đổi các điều khoản cho vay, tư vấn tài chính hoặc tạo điều kiện thuận lợi cho người vay bán nhà, nếu thích hợp.
Ưu điểm của reverse mortgage
1. Dùng được tiền vốn nằm trong căn nhà: Reverse mortgage mang đến cho chủ nhà một nguồn thu nhập, cho phép họ sử dụng tiền vốn đã tích lũy, nhưng nằm kẹt trong căn nhà, mà không cần bán căn nhà mình đang ở.
2. Tiếp tục làm chủ căn nhà: Chủ nhà giữ quyền sở hữu ngôi nhà, cho phép họ sống trong căn nhà đó bao lâu tùy thích.
3. Không phải trả tiền hàng tháng: Người đi vay không cần phải trả nợ hàng tháng, giảm cho giới đã về hưu mối căng thẳng về tiền bạc.
4. Linh động trong việc nhận tiền: Như đã giải thích ở trên, người chủ nhà vay nợ reverse mortgage có thể chọn cách nhận tiền nào thích hợp nhất với nhu cầu tài chánh của mình.
5. Không phải đóng thuế: Số tiền nhận được từ reverse mortgage thường không được coi là thu nhập phải đóng thuế, khiến reverse mortgage là cách bổ sung thu nhập hiệu quả cho những ai đã về hưu.
Bất lợi của reverse mortgage
1. Tích lũy tiền lời: Tiền lời tính trên số nợ tiếp tục tích lũy theo thời gian (vì không trả nợ hàng tháng) có thể làm mòn đi số vốn của chủ nhà trong căn nhà mình là sở hữu chủ.
2. Lệ phí có thể cao: Nợ thế chấp ngược thường đi kèm với lệ phí có thể hơi cao hơn so với các khoản vay nợ bình thường.
3. Tác động đến quyền thừa kế: Số tiền nợ phải trả cho nhà băng khi chủ nhà qua đời hoặc bán nhà, điều này có thể làm giảm tài sản để lại cho những người thừa kế.4. Rủi ro bị tịch thu tài sản: Việc người đi vay không nộp thuế nhà hay mua bảo hiểm nhà trong thời gian dài có thể dẫn đến việc bị tịch thu tài sản.
Những nhận thức sai về reverse mortgage
Reverse mortgage có thể là một giải pháp giúp một số người cao niên có thể rút tiền từ số vốn tích lũy trong căn nhà của mình để xài dần, mà vẫn tiếp tục được cư ngụ trong căn nhà đó.
Tuy nhiên trước khi đánh giá xem đây có phải là giải pháp thích hợp với hoàn cảnh của mình không, mỗi cá nhân phải cân nhắc kỹ lưỡng những ưu và nhược điểm, cũng như xóa bỏ những nhận thức sai lầm về reverse mortgage trước khi đi đến một quyết định đúng đắn.
Dưới đây là một số nhận thức sai về reverse mortgage thường được mọi người loan truyền:
1. Mất quyền sở hữu nhà:
Hiểu sai: Nhiều người cho rằng khi ký giấy mượn nợ reverse mortgage là họ sẽ mất quyền làm chủ căn nhà.
Thực tế: Người đi vay tiếp tục làm chủ căn nhà. Món nợ sẽ chỉ phải trả cho nhà băng khi người đi vay bán nhà, dọn đi ra khỏi nhà, hay qua đời.
2. Tích lũy nợ quá mức:
Hiểu sai: Nhiều người cho rằng số nợ từ reverse mortgage sẽ vượt quá giá trị căn nhà họ đang làm chủ.
Thực tế: Các điều khoản của reverse mortgage được thiết kế để đảm bảo số tiền vay không vượt quá giá trị được đánh giá (appraised value) của ngôi nhà. Những điều khoản này đảm bảo người đi vay sẽ không rút quá mức nợ được ấn định.
3. Hạn chế việc dùng tiền rút ra:
Hiểu sai: Nhiều người tin rằng số tiền nhận được từ reverse mortgage chỉ có thể được dùng cho một số mục đích nào đó.
Thực tế: Người đi vay có thể dùng tiền này cho nhiều mục đích khác nhau chẳng hạn như sửa nhà, chi phí y tế, sinh hoạt hàng ngày, du lịch, cho người thân, hoặc thậm chí trả hết các khoản nợ hiện có.
4. Lệ phí cắt cổ:
Hiểu sai: Nhiều người cho rằng lệ phí của việc mượn reverse mortgage cao một cách vô lý, tới mức “cắt cổ”.
Thực tế: Thường thì lệ phí của reverse mortgage hơi cao hơn lệ phí của mortgage bình thường, nhưng không cao một cách quá đáng. Thêm vào đó những lệ phí này có thể được tính luôn vào món nợ, và người đi vay vì thế không cần phải bỏ tiền túi ra.
5. Ảnh hưởng lên tiền già và Medicare:
Hiểu sai: Nhiều người lo ngại là reverse mortgage sẽ ảnh hưởng đến tiền an sinh xã hội cũng như quyền lợi về Medicare.
Thực tế: Tiền nhận từ reverse mortgage thường được cho là tiền đi vay và không ảnh hưởng đến tiền an sinh xã hội hay việc nhận Medicare.
5. Ảnh hưởng đến người thừa kế:
Hiểu sai: Nhiều người cho rằng reverse mortgage sẽ khiến người thừa kế phải gánh chịu số nợ khổng lồ.
Thực tế: Khi người đi vay qua đời, người thừa kế có một số lựa chọn trong việc trả nợ, họ có thể bán nhà để trả nợ, hay dùng tiền khác để trả nợ và vẫn làm chủ căn nhà mình vừa thừa hưởng.
6. Giá nhà trồi sụt:
Hiểu sai: Nhiều người lo lắng rằng nếu thị trường nhà bị mất giá, số tiền nợ của họ có thể lên cao hơn giá trị căn nhà.
Thực tế: Các điều khoản reverse mortgage được FHA bảo hiểm bao gồm các biện pháp bảo vệ người đi vay trong trường hợp thị trường biến động. Reverse mortgage là khoản vay không được truy đòi (non-recourse loan), nghĩa là số nợ không thể vượt quá giá trị được định giá của ngôi nhà. Nói một cách khác, người thừa kế không bao giờ phải ôm món nợ cao hơn giá trị căn nhà mình thừa hưởng.
7. Nguy cơ bị buộc bán nhà:
Hiểu sai: Một số người lo sợ rằng họ có thể bị buộc phải bán nhà khi họ vẫn đang cư ngụ ở đó.
Thực tế: Miễn là người đi vay tiếp tục đáp ứng các điều khoản của hợp đồng vay nợ, chẳng hạn như tiếp tục sống trong ngôi nhà đó, và bảo trì nhà cũng như đóng thuế nhà, họ sẽ không thể bị buộc phải bán.
Trên đây là những điều độc giả cần biết về reverse mortgage. Nhưng đánh giá xem reverse mortgage có thích hợp với mình hay không, thì chỉ có đương sự mới có câu trả lời.
Rất mong bài viết này giúp độc giả cao niên đang loay hoay với quyết định đi hay ở trong căn nhà yêu dấu của mình, hiểu rõ thêm về reverse mortgage trước khi có lựa chọn thích hợp nhất cho hoàn cảnh của mình.
Nguồn tham khảo:
U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)
Consumer Financial Protection Bureau (CFPB)
National Council on Aging (NCOA)
Financial Industry Regulatory Authority (FINRA)
Federal Housing Administration (FHA)
